运河明珠家园
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我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，你一直看好房地产，能否说说为什么楼市的泡沬不能破?
回答：十次危机九次地产，房价过高将降低一个国家的实体经济竞争力。然而地产泡沫一旦破灭，将引起经济危机。
中国房地产的市值是65万亿美元，中国股市总市值只有6万亿美元，债市市值大约10万亿美元，人民币存款25万亿美元。
可见，房地产体量远大于股市和债市及存款余额，一旦泡沬破灭，中国可能面临日本式资产负债表衰退的风险。
房地产占固定资产投资比重大，房地产链带动的相关投资占到整个固定资产投资的50%左右，泡沫破灭将造成投资衰退。此外，房地产业杠杆高占金融行业贷款余额的30%左右，再加上一些表外融资，占比更高，如果房地产泡沫破灭，将会对金融行业造成致命打击。
所以等着楼市崩盘，是非常不切实际的！
我国经济就像一列开动的火车不停向前，我们要做的就是尽快上车，而不是盼望着火车停下来等你，有的人甚至想着火车倒回来接上你。
这个想法是非常危险的，那你只能站在原地，看着火车离你越来越远。
提问:星叔好，请教您两个问题?
1我有一套住房在龙岗，靠近坪山，这两年基本没涨，我是工作居住在福田租房，鉴于福田已经涨了一大波但龙岗未涨，请问现在是好时机换房到福田二手房吗?
回答：1.不知道你换房的目的是什么?自住的逻辑很简单，那就是选择自己方便、喜欢的就好。
资产和人一样，都是要往高处走的，无论是城市、区域、板块能级的升级还是资产类别的升级，资产都是需要有跃迁的思维的。
记住，资产的跃迁这是一个重要的概念。
所以，远郊换近郊、近郊换市区、市区换核心，这个决策是正确的，只是置换时机的问题。
鉴于现在的市场氛围，个人觉得可以考虑置换了，选对片区和产品，就没有大问题。
深圳买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：星叔，读书出来发现一无是处，打工的工资面对比山高的房价，简直是九牛一毛，做生意又不会，如何才能突破穷人命运？
回答：其实很多人无法改变，还是因为思维的局限性，一般人的思维和富人思维最大的差别在于，他们做事的产出，是一份努力产出一份收获，而富人的思维模式是，我一份投入能不能十倍、百倍的产出？
普通人做事情，富人做事业。
如果有人给你一笔钱，让你开一个干杂店，你做还是不做？
从做事情的角度考虑，开干杂店用不着风吹日晒，除了进货，大部分时间都是坐着，可以闲聊、可以看剧，钱也有得赚，零七碎八一月下来，衣食至少无忧。
但换个角度，开了干杂店，你就开不成百货商店、书店、鞋店。
总之，做一件事情的代价就是失去了做别的事情的机会。
干杂店不是不可以开，但要设计它的未来，外延在变，性质也在变，例如：支不支持微信支付、是否提供送货上门，每一种外延，都会赋予新的概念，有了进一步运作的可能。
普通人的精力往往被无休止的事情耗光，使得眼光永远不能落在事业身上。
提问：星叔，现在手上投资已经有3套房产，2套深圳，一套广州，现在应该继续在哪建仓？
回答：当一线房产到达三套以后，就可以考虑分流的安排了。
什么是分流?
即现有多套一线大仓位，开始搭配二线小舢板。
分流的前提是：已有两套以上一线房产，并且手上还有剩余的资金。
分流并不是目的，分流是利润最大化的手段。
对于一线城市来说，在这一轮的涨幅过后，短期内继续前十年上涨的速度会开始减缓，但这并不重要，一线仍然会涨，并且可能是全世界涨幅最好的大城市。
重要的是，部分二线城市的崛起已经势不可挡，未来的成长高度和当前的房产价格之间存在很大的落差，即套利空间，房价的成长速度，会超过一线城市。
归根结底，买房是一项家庭资产的投资行为，一切都要以结果（利润）最大化作为最重要的目标。
如果已经有多套一线城市，本轮买完后，剩余的资金可以考虑房产单价在2万元以下的强省会城市。
如果还没有一线城市，首付又非常有限（例如不到50万），可以直接前往这些强省会城市进行建仓，每轮周期买入1-2套以上标的，以更好地维持相对的财富水平地位。
激进型的选手，追求翻倍的速度，批量10套起的建仓，基本只有选择重庆、沈阳两个不限购的城市。
另外：二线城市中，我最看好杭州。另外南京、武汉、重庆、成都、合肥这些也行情都在启动中，现在入场时机很好。
提问:你好，我是孩子刚小学一年级，之前为了上学在越秀全款买了个小的学位房。目前小的出租，在学校边租大房子住，杨箕附近。在上海有一套房尚在还贷(贷款余额130万)。目前自己手上现金100+。两人一个在珠江新城上班、一个比较远在番禺化龙，家庭年收入100+。请问:
1、如果只考虑投资的话，是新房还是二手房?板块方面有没有建议?2、如果考虑投资+自住需求，板块方面有没有建议?珠城、天河公园、万博、还有牛奶厂智慧城鱼珠文冲科学城什么的，有点糊涂…(当然如果自住的话，首付要成倍提高了)。
3、像我这种，是不是只能做经营贷才可能三成首付?主要风险是月供能力吗(要达到多少月供)?
回答：1、只考虑投资，自然是二手优于一手，个中原理其实也说过不少了，不用纠结税费方面，这其实在一手渠道或者佣金当中也算上去了。
你只需要考虑早收楼早拿证早眼见为实所有配套，并能预见到该有的增量，这就是二手最大的好处了。
而一手，多数的优势就是新。而且一手价格往往都会有开发商精明的溢价，涨幅中扣除了这部分溢价，能够有翻倍都已经非常牛了。
类似的你可以看看牛奶厂和广钢新房到二手的价格，经历了四到五年。
2、对于广州这些板块，其实在知识星球里已经有很详细的分析，你可以看看。目前你所见的板块，一百万首付不能买的，已经占了绝大多数了。你已经能接受住投分离，并且在实践中，所以目前就是纯投资的角度，选择科学城一带最便宜的比较适合你。
3、夫妻有一套在还贷，也有房，基本只能这样做，但是全款+经营贷，风险在于卖家一侧要能配合做垫资，另外就是垫资的费用不便宜，最后才是预留的备用金用以月供，月供以你家庭收入来看，问题也不会大。
提问：一月因为恐慌担心房价上涨买了非学区房，400万总价的，近期的小区有同户型面积比我一月的贵了20万，一月的时候如果遇到这个房子加10万我也愿意买，还有个同楼层但位置比我好的贵了17万，还有个楼层条件和我的差不多位置比我的好的贵了19万，位置都比我的好，还有个位置条件和我一样，楼层和我一样的比我贵了10万，有个位置不如我靠高架比我贵5万，我这小区年后虽然挂牌价涨了很多，综合楼层位置各种因素，真实成交价只涨了10万，因为首套，高杠杆入手的，税费贷，信用卡刷卡交中介费都用了，现在甚至后悔不该年前买，因为没怎么涨，年后还能遇到更好的房子，现在心理压力很大，无法安心工作，如何才能改变心态呢？
回答：买好了就别多想了。房子赚钱靠的是大势带动大盘的涨幅，还有就是杠杆带来的增量。相对来说，楼层更好一些、户型更好一些带来的收益增加不多。
很多人买房追求完美，总觉得有缺陷，买时犹豫不决，买了后悔不已。
买房谨慎很重要，但是谨慎并不是“举棋不定、犹豫不决”。
大部分能够买到好房子的人，都是看准之后果断下定的人。
我自己曾经也因为犹豫不决，错过了两次很好的机会，也算是有过经验教训，所以也会劝身边的人看到合适的不要太犹豫。
第一次买房的人很容易犹豫，最近很多星友就是这样子。
他的预算、需求，我们都已经讨论分析过，现在只要看好赶在年前下定就好，看了不少楼盘，可是最后总是差那么一点点，现在一个月过去了，再过一个月可能就要年后了。
价格越看越高，心态越看越差，很多人就是这样跟好房子擦肩而过。
所以建议买房不要完美主义，没有一步到位和十全十美，先上车之后再慢慢置换。
提问：坐标北京，房子总价500万，夫妻俩有存款100万，双方父母支持300万，贷款100万，为了买个房把双方父母的家底都快掏空了。不想啃老，但又想在北京买房，怎么办？
回答：总价500万，贷款100万，首付出了80%？我认为完全没有必要。首套首付30%足够了，如果每个月月供太多，觉得利息太多，最多房价50%的首付已经是极限了，这样双方父母各出75万，完全足够买房了。
很多买房人，不喜欢欠银行的钱，为了买房，手头上有多少钱，全部拿出来。一来利息少，二来觉得欠银行钱晚上睡不着 。
但我认为最好的贷款方式是：
1.首付能少尽量少，贷款能多贷尽量多
2.一定要选择等额本息还款法，拒绝等额本金
3.如果银行能答应你借款30年，绝不选择29年
大环境下，央行会继续降准，钱会持续贬值，通胀不可避免，而你从银行里借到的钱也是贬值的状态。今年你借了100万，10年以后，可能这100万只值50万。所以别看你30年的房贷利息大，扣除通货膨胀率后，你会发现它是一个让你惊喜的数值。
这一点非常非常重要，也是很多人掰脚趾头都算不明白的。
至于那些能全款买房的人，不妨把钱分散投资到理财产品中，或者债券基金等等，怎么也能对冲掉房贷利率产生的利息。
除此之外，还有遇到家人突发重病的情况，急需用钱，而这时候的你手里只有房子，根本无法及时变现，这时候你会发现，一定数量的现金流就是最好的资产，可以帮助你抵御风险。
提问：星叔你好，去西安投资买房，融创御河宸院和恒大文化旅游城项目选哪个好？谢谢
回答：融创御河宸院。带”旅游”字样的都回避。
在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。
很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子—热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。
从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。
从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。
能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。
提问：星叔，你好，坐标上海，想买房但是还差点钱，要等明年估计才能买的起，打算先好好工作。但是慢慢了解多了，看到星叔说的很有道理，还是应该咬咬牙，先上车。要不要借点钱先买一个目前跳一跳能够到的房子？但是又怕压力太大，星叔该如何选择？
回答：我发现，很多人做不成事，不是因为他们做不到，而是因为他们喜欢找借口。
为什么不买房？因为首付差一点，合适的太贵了，没想好买在哪里，中美关系比以前更加紧张…只要不买房，你总有各种理由，总能看到各种问题。
这类人的特点是，凡事特别喜欢追求完美，一定要等到什么条件都准备好，万事俱备所有都顺着他的心意之后，他才会考虑向前尝试一下。
但实际上等到那时，往往就已经晚了，机会不会等你，房价不会等你，时间不会等你。
真正想做的人，一定是边做边准备，以终为始，哪里缺什么就去解决问题，一直努力离目标更近一点，首付不够就去借，贷款不够就去想办法，选筹不会就去踩盘学习，真正想做事的人不会被这些困住。
在我看来，有些人就是活该买不了房，有些人就是活该能赚到钱，从找不找借口，有没有执行力，这一点就能看得出来。
提问:星叔您好！今天刚看了通州的房子，其中：1、京贸国际城东区75平方，纯南向，2010年的回迁房，360W左右，有电梯，上北京小学。2、运河明珠家园有两套，一套79平方，2005年的商品房，纯南向，大约395W；另一套也是79平方，南北朝向，目前报价430W。运河明珠这两套是一个楼，都没有电梯，上通州教师研修学校，房子南边是铁路。我目前不住，也没有孩子上学，买了准备出租。升值潜力上，您觉得哪个更优？
京贸国际城东区虽然是2010年的，小区看着却很破旧，楼道里地面上的砖都破裂很多，质量不是很好。中介从电梯、楼龄、上北京小学最便宜的小区这三个方面，更推荐我买京贸国际城东区的房子。我妈妈却认为运河明珠小区看起来更好，离地铁六号线北运河西站近，租金目前更高一些，她更倾向于买运河明珠家园的房子，可是房子南边不远处就是铁道，火车路过会听到响声，中介说货运火车也从这过，2025年以后才会规划铁道入地。这样的状况，我该怎么选择啊？
回答：如果从长期来看，选择运河明珠家园更合适一些。
京贸国际城东区首先是回迁房，房子品质差，小区物业不太行，这两个对未来小区升值起到很关键作用，之前我写过一篇文章，关于小区的衰落破败 。你说的京贸国际城东区就属于这种。未来小区更加破败，需求会进一步降低。
运河明珠家园有两套多少也有些问题，你自己也说的很明白了，但长期来看，优于京贸国际城东区。
如果不着急，再多看几套房子。具体投资回报率高的楼盘，详见知识星球内部分享。
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