工改工是何意思：深圳旧工业区改造新模式的深度解析

工改工是何意思：深圳旧工业区改造新模式的深度解析

在快速提高的深圳，房地产市场面临着高地价和土地供应紧张的双重挑战。在这样的背景下，许多外地房企通过收购旧改项目以进入深圳市场，其中“工改工”项目尤为突出。这篇文章小编将深入解析“工改工是何意思”，并探讨其对深圳城市更新的重大影响。

一、工改工的定义及特点

“工改工”是指在现有的低效利用工业用地基础上，通过改造和再开发，来实现产业的转型升级。具体而言，工改工的主要目标是将旧工业用地升级为新型产业用地（如M0类）。这类新型产业园区通常包括新型产业用房、配套商业及宿舍等多种物业形态，以满足现代企业的多样化需求。

根据合一城市更新集团发布的《2019工改工白皮书》，工改工项目的一大亮点在于其灵活性和多样性，既可以满足产业升级的需要，又能通过开发配套设施获取更多收益。这种模式在深圳的旧工业区改造中占据了重要地位，外地房企和本地开发商均积极参与，推动着市场的提高。

二、深圳的工改工项目现状

截至2018年底，深圳市已立项的工改工项目达到165个，其中非房企和房企的比例较为接近，显示出这一领域吸引了广泛的投资。深圳市城市更新的市场背景下，旧改项目的土地供应已超过新增建设用地的比例，助力了城市的转型与提高。

值得指出的是，深圳的工改工项目也面临政策的调整和监管的加强。2018年后，政府开始对工改工项目进行严格管控，确保其不偏离产业升级的本质，同时也降低了市场的投机风险。

三、工改工的政策演变

工改工的提高经历了几许阶段：

1. 起步阶段（2007年-2012年）：深圳市政府发布了一系列政策，开始着手落实旧工业区的升级改造。2009年，深圳市发布了《城市更新办法》，为工改工的实施奠定了法律基础。

2. 快速提高阶段（2013年-2017年）：在此阶段，工改工项目数量急剧增加，政策支持力度也随之加大。深圳的“1+6”系列政策鼓励工改工，推动了市场的活跃。

3. 管控调整阶段（2018年至今）：随着市场的竞争加剧，政府开始对工改工进行严格的政策管控，实施全流程产业监管，确保项目的真正落实和产业的高效利用。

四、工改工的投资逻辑与未来提高

随着深圳经济的不断提高，工改工的投资逻辑也在发生变化。开发商们需要考虑持有运营的资产楼面成本以及租赁回报率等关键数据，以确保投融资的可持续性。

目前，虽然市场面临了一定的政策压力，但依然吸引了大量的资金流入。诸如中海、保利等大型央企在低融成本的环境下，积极参与工改工项目，争取在这一新型产业用地开发中分得一杯羹。

怎样？怎样样大家都了解了吧，工改工不仅是深圳城市更新的一个重要组成部分，更是其产业升级的核心动能。通过有效利用存量土地，深圳在实现经济转型的同时，也为其他城市提供了成功的借鉴经验。未来，随着政策的进一步完善和市场机制的成熟，工改工将继续在深圳及其他城市中发挥重要影响，推动城市的可持续提高。